OGH: § 18a MRG – zur Grundsatzentscheidung auf Erhöhung des Hauptmietzinses zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten
Im Verfahren nach § 18a MRG steht der Berücksichtigung möglicher Förderungen bei Bestimmung des monatlichen Deckungserfordernisses nicht entgegen, dass diese bloß in Aussicht gestellt aber noch nicht verbindlich zugesichert wurden; Anderes gilt im Verfahren nach § 18b MRG, in dem die Förderung Voraussetzung für die Berücksichtigung als Erhaltungsarbeit ist
§ 18 ff MRG, § 18a MRG, § 18b MRG
GZ 5 Ob 6/15s, 30.10.2015
OGH: Sinn und Zweck einer Grundsatzentscheidung nach § 18a Abs 1 MRG ist es, in mehr oder minder groben Umrissen festzuhalten, ob und welche Instandsetzungsarbeiten eine Erhöhung des Hauptmietzinses rechtfertigen und innerhalb welchen Zeitraums die dafür erforderlichen Kosten aus dem Hauptmietzins zu decken sein werden. Aufgrund dieser Entscheidung sollen sich die Beteiligten lediglich ein ungefähres Bild machen können, welche Kosten einerseits der Vermieter auf den Mieter überwälzen und in welcher Zeit er mit der Hereinbringung rechnen kann und ein wie hoher Hauptmietzins andererseits von den Mietern zu zahlen sein wird. Das Verfahren nach § 18a Abs 1 und 2 MRG hat nur vorläufigen Charakter, daher ist eine provisorische Entscheidungsgrundlage ausreichend. Es muss aber dem Grunde nach feststehen, dass ein Missverhältnis von zu erwartenden Kosten und stattgefundenen sowie künftigen Mietzinseinnahmen den Eingriff in den Mietvertrag rechtfertigt. Der Inhalt der Grundsatzentscheidung besteht (nur) in der Festlegung der einzelnen Arbeiten nach Art und Umfang und des Verteilungszeitraums der hiefür notwendigen Kosten.
Grundvoraussetzung der Zulässigkeit einer Mietzinserhöhung ist, dass sich überhaupt ein Deckungsfehlbetrag ergibt, dass also das Deckungserfordernis während des Verteilungszeitraums nicht durch die zu erwartenden Hauptmietzinse gedeckt werden kann. Dabei muss über die Auswirkung des Einsatzes von Förderungsmitteln auf die Höhe des Deckungsfehlbetrags nicht zwingend entschieden werden, vor allem dann nicht, wenn die Grundlagen dafür erst aufwändig ermittelt werden müssten. Umgekehrt steht der Berücksichtigung möglicher Förderungsmittel bei Bestimmung des monatlichen Deckungserfordernisses im Rahmen der vorläufigen Mietzinserhöhung nicht entgegen, dass diese bloß in Aussicht gestellt aber noch nicht verbindlich zugesichert wurden. Anderes gilt allerdings im Verfahren nach § 18b MRG, in dem die Förderung von Sanierungsmaßnahmen durch das Wohnhaussanierungsgesetz Voraussetzung für deren Berücksichtigung als Erhaltungsarbeit ist.
