OGH: Untervermietung – zum Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 4 erster Fall MRG
Der Vermieter kann bei Zustimmung zur gänzlichen Untervermietung auch aus der (teilweisen) Weitergabe der Räumlichkeiten durch den Untermieter gegen den Hauptmieter den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 4 erster Fall MRG nicht ableiten
§ 30 MRG
GZ 1 Ob 27/15z, 19.03.2015
OGH: Nach hRsp kann der Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 4 erster Fall MRG nicht durchgesetzt werden, wenn der Vermieter entweder auf die Geltendmachung dieses Kündigungsgrundes überhaupt verzichtet oder der Untervermietung bedingungslos zugestimmt hat. Ist die Zustimmung auf eine konkrete Untervermietung eingeschränkt, kommt es darauf an, wie weit die Erlaubnis reicht. Diese Frage ist durch Auslegung der Zustimmungserklärung des Vermieters zu lösen, die sich jeweils am konkreten Einzelfall orientiert.
Nach dem Inhalt des Mietvertrags („Rechtsübertragung“) ist die beklagte Bestandnehmerin berechtigt, „unterzuvermieten sowie sämtliche Rechte und Pflichten aus dieser Vereinbarung an dritte natürliche oder juristische Personen zu übertragen, sofern gegen diese keine begründeten Bedenken bestehen“. Nachdem das Mietobjekt zuvor fast drei Jahre lang leer gestanden war, ersuchten die Rechtsvorgänger der Klägerin die Beklagte mit Schreiben vom 7. 7. 1999, das Bestandobjekt unterzuvermieten, „damit wieder eine Belebung des Objekts erfolgt“. Den Voreigentümern war sowohl die Untermieterin als auch deren (Sub-)Untermieterin, die einen Teil des Geschäftslokals mietete, bekannt. Gegen die beiden Unternehmen bestanden keine Einwände.
Die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass der Beklagten ein zeitlich unbefristetes und dem Umfang nach unbeschränktes Untervermietrecht eingeräumt wurde, wodurch auf die Geltendmachung des Kündigungsgrundes nach § 30 Abs 2 Z 4 erster Fall MRG verzichtet wurde, ist jedenfalls vertretbar. Mit Ausnahme von „begründeten Bedenken“ gegen die Person der Untermieter erfolgte die Gestattung der Untervermietung gegenüber der beklagten Hauptmieterin generell und bedingungslos. Die Untervermietung wurde weder nach dem Wortlaut des Mietvertrags noch nach der Absicht der Parteien auf eine teilweise Vermietung beschränkt, sodass sie sich im Zweifel auf das ganze Bestandobjekt bezieht. Da weder gegen die Untermieterin noch gegen deren (Sub-)Untermieterin Bedenken bestanden, ist nicht relevant, dass die Beklagte die Rechtsvorgänger der Klägerin nicht auf die (teilweise) weitere Untervermietung durch die Untermieterin hinwies. Der Vermieter kann bei Zustimmung zur gänzlichen Untervermietung - der Fall einer eingeschränkten Zustimmung liegt nicht vor - auch aus der (teilweisen) Weitergabe der Räumlichkeiten durch den Untermieter gegen den Hauptmieter den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 4 erster Fall MRG nicht ableiten.
