OGH: Zum Aufteilungsschlüssel bei der Begründung von Wohnungseigentum
Ein vor Wohnungseigentumsbegründung mit dem Wohnungseigentumsbewerber geschlossener Mietvertrag begründet nach § 2 Abs 1 Satz 3 erster Halbsatz MRG das Hauptmietverhältnis zunächst mit dem Alleineigentümer oder allen Miteigentümern der Liegenschaft und nicht nur mit dem Wohnungseigentumsbewerber
§ 37 WEG, § 32 WEG, § 2 MRG, § 37 MRG
GZ 5 Ob 139/14y, 04.09.2014
OGH: Gem § 37 Abs 5 WEG ist der gesetzliche Verteilungsschlüssel des § 32 Abs 1 WEG anzuwenden, sobald die Zusage der Einräumung des Wohnungseigentums angemerkt ist und zumindest ein Wohnungseigentumsbewerber bücherliches Miteigentum erworben hat.
Besteht aber ein vor Wohnungseigentumsbegründung über ein wohnungseigentumstaugliches Objekt geschlossener Hauptmietvertrag nach diesem Zeitpunkt weiter, so sind nach Satz 2 leg cit - soweit nichts anderes rechtswirksam vereinbart wurde - nur die Beiträge zur Rücklage sowie die Kosten für die Erhaltung und Verbesserung nach den Regeln des WEG zu tragen, die übrigen Aufwendungen jedoch nach dem Aufteilungsschlüssel, der für das vor Wohnungseigentumsbegründung eingegangene Hauptmietverhältnis maßgeblich ist.
Mit dieser Regelung wird die Verteilung eines Teils der Aufwendungen im „Altmiethaus“ dem mietrechtlichen Verteilungsschlüssel unterstellt, der mangels anders lautender wirksamer Vereinbarungen ex lege den wohnungseigentumsrechtlichen Schlüssel hinsichtlich bestimmter Aufwendungen verdrängt. Erst durch die Beendigung des letzten Altmietverhältnisses weicht der „partielle“ Nutzflächenschlüssel des § 32 Abs 1 zweiter Satz WEG dem wohnungseigentumsrechtlichen des ersten Satzes. § 32 Abs 1 WEG verfolgt den Regelungszweck einer Harmonisierung unterschiedlicher Verrechnungssysteme im „Altmiethaus“, also in Gebäuden, in denen vor Wohnungseigentumsbegründung geschlossene Mietverhältnisse weiter bestehen.
Nach § 4 Abs 1 WEG iVm § 2 Abs 1 Satz 3 MRG geht erst mit der Begründung von Wohnungseigentum die Rechtsstellung des Vermieters (bei Miteigentum der Vermieter) ex lege auf den Wohnungseigentümer über. Ein vor Wohnungseigentumsbegründung am Mietobjekt mit dem Wohnungseigentumsbewerber geschlossener Mietvertrag begründet nach § 2 Abs 1 Satz 3 erster Halbsatz MRG das Hauptmietverhältnis zunächst mit dem Alleineigentümer oder allen Miteigentümern der Liegenschaft und eben nicht nur mit dem Wohnungseigentumsbewerber.
