OGH: Zinsminderungsanspruch nach § 1096 ABGB und Überbindung der Erhaltungspflicht bzw Instandhaltungspflicht an den Mieter
Es ist zulässig, dass der Bestandnehmer - soweit das Recht zur freien Zinsvereinbarung besteht - als (teilweise) Gegenleistung für die Raum- oder Gebäudebenützung deren Instandsetzung und Instandhaltung übernimmt, sofern sich die Leistungsrelation im Rahmen des § 879 ABGB hält; der Bestandnehmer hat kein Zinsminderungsrecht iSd § 1096 Abs 1 zweiter Satz ABGB, wenn der Gebrauchsnutzen aus seinem Verschulden vereitelt wird oder er dafür nach den §§ 1111, 1313a ABGB einzustehen hat
§ 1096 ABGB
GZ 10 Ob 65/14b, 25.11.2014
OGH: Nach stRsp und hL enthält § 1096 ABGB nachgiebiges Recht, weshalb außerhalb zwingender Normen der Mietrechtsgesetzgebung die Pflicht des Bestandgebers zur laufenden Instandhaltung abdingbar und auf den Bestandnehmer überwälzbar ist. Es ist daher zulässig, dass der Bestandnehmer - soweit das Recht zur freien Zinsvereinbarung besteht - als (teilweise) Gegenleistung für die Raum- oder Gebäudebenützung deren Instandsetzung und Instandhaltung übernimmt, sofern sich die Leistungsrelation im Rahmen des § 879 ABGB hält.
Die Frage der Auslegung der in § 4 des Mietvertrags vom 15. 12. 1983 vereinbarten Überbindung der „Erhaltungspflicht“ bzw „Instandhaltungspflicht“ an den Mieter betrifft die Auslegung eines Vertrags im Einzelfall. Die Rechtsansicht der Vorinstanzen, der Beklagte habe mit der Vereinbarung laut § 4 des Mietvertrags vom 15. 12. 1983 die Erhaltungspflicht hinsichtlich des Mietobjekts und seiner Einrichtungen, insbesondere der Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, der Heizungsanlagen und der sanitären Anlagen, wirksam übernommen, ist jedenfalls nicht unvertretbar.
Wird der Mieter in einer Mietvertragsklausel generell zur Wartung, Instandhaltung bzw Erneuerung aller für den Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen und Geräte verpflichtet und damit die Pflicht zur Erhaltung des Mietobjekts generell auf den Mieter überwälzt, kann er sich auch nicht auf die Unbrauchbarkeit des Mietgegenstands berufen, was aber Voraussetzung für einen Zinsminderungsanspruch nach § 1096 Abs 1 zweiter Satz ABGB wäre. Soweit daher der Bestandnehmer zulässigerweise Erhaltungspflichten übernommen hat, steht ihm das Zinsminderungsrecht nicht zu, weil dann die Gebrauchsbeeinträchtigung durch nicht behobene Mängel aus seiner Sphäre stammt. Der Bestandnehmer hat darüber hinaus auch kein Zinsminderungsrecht iSd § 1096 Abs 1 zweiter Satz ABGB, wenn der Gebrauchsnutzen aus seinem Verschulden vereitelt oder er dafür nach den §§ 1111, 1313a ABGB einzustehen hat. Die Beweislast dafür, dass Mängel vorliegen, die ein Zinsminderungsrecht rechtfertigen, trifft den Mieter.
