OGH: Aufspaltung nach § 15 Abs 4 MRG – analoge Anwendung
Der OGH lehnt eine analoge Anwendung des § 15 Abs 4 MRG auf andere im Gesetz nicht geregelte Fälle ebenso ab wie eine extensive Auslegung, die eine Änderung jeder zwischen Vermieter und Mieter getroffenen Vereinbarung dahingehend zulässt, dass dem Vermieter jedenfalls der auf das Mietobjekt entfallende Betriebskostenanteil zur Gänze zukommen soll
§ 15 MRG
GZ 5 Ob 218/14s, 16.12.2014
OGH: Eine echte Pauschalmietzinsvereinbarung besteht nach der Rsp des OGH in der Zusammenfassung sämtlicher Mietzinsbestandteile in einen einzigen Betrag, die eine gesonderte Einhebung von Betriebskosten und öffentlichen Abgaben nicht zulässt.
Der OGH lehnte eine analoge Anwendung des § 15 Abs 4 MRG auf andere im Gesetz nicht geregelte Fälle ebenso ab wie eine extensive Auslegung, die eine Änderung jeder zwischen Vermieter und Mieter getroffenen Vereinbarung dahingehend zulässt, dass dem Vermieter jedenfalls der auf das Mietobjekt entfallende Betriebskostenanteil zur Gänze zukommen soll.
Auf die dem Zulassungsausspruch des Rekursgerichts zugrundeliegenden Bedenken T. Hausmanns an einer Ungleichbehandlung jener Vermieter, die nur Betriebskosten - zu denen im Schrifttum ausgehend von einem weiten Verständnis des § 15 MRG auch Bewirtschaftungskosten wie zB Strom- und Heizkosten gezählt werden - pauschal vereinbarten und deshalb nach der oberstgerichtlichen Judikatur keine Aufspaltung nach § 15 Abs 4 MRG verlangen können, muss hier nicht weiter eingegangen werden:
Die schriftliche Mietzinsvereinbarung hielt fest, dass der vereinbarte Bestandzins aus dem Hauptmietzins und dem Anteil an den Betriebskosten und öffentlichen Abgaben sowie der USt bestand. Hauptmietzins und Betriebskosten wurden dabei zum Stand des Vertragsabschlusses („derzeit“) getrennt beziffert. Eine echte Pauschalmietzinsvereinbarung iSd zitierten höchstgerichtlichen Rsp liegt somit eindeutig nicht vor. Strittig ist die Bedeutung des Punkts V des Hauptmietvertrags, der lautet: „Im Bestandzins inbegriffen ist die vom Hause aus vorgenommene Zentralheizung des Objekts. Hiefür hat der Mieter kein gesondertes Entgelt zu entrichten.“
Das Rekursgericht wertete diesen Vertragspunkt nicht als pauschale Mietzins- oder Betriebskostenvereinbarung, weil der Mieter als besonderen Vorzug die in der Beheizung des Mietobjekts bestehende Sonderleistung des Vermieters gar nicht gesondert abgelten müsse und zudem der Mietvertrag nicht klarstelle, ob Heizkosten im Hauptmietzins oder in den Betriebskosten inbegriffen sein sollten.
Die Auslegung einer Vereinbarung stellt nur dann eine erhebliche Rechtsfrage dar, wenn die zweite Instanz die Rechtslage wesentlich verkannt hat und der OGH eine Fehlbeurteilung aus Gründen der Einzelfallgerechtigkeit zu korrigieren hat. Das gilt selbst bei Vertretbarkeit (auch) der vom Rechtsmittelwerber angestrebten Vertragsauslegung. Eine derartige Fehlbeurteilung liegt hier nicht vor, weil die vertragliche Regelung eben nicht ausreichend klar eine Verpflichtung des Mieters festlegt, Heizkosten zu einem bestimmten, der Kalkulation des Vermieters zugrunde gelegten, aber im Mietvertrag nicht extra genannten Anteil zu tragen.
