OGH: Festsetzung einer neuen Abrechnungseinheit iSd § 32 Abs 6 WEG 2002
Einzeln bezeichnete Teile einer Heizanlage sind keine Anlage, für die aus Gründen der Kostenverteilungsgerechtigkeit eine eigene Abrechnungseinheit festgesetzt werden kann
§ 32 WEG 2002
GZ 5 Ob 176/14i, 23.10.2014
OGH: Das WEG 2002 billigt jedem Wohnungseigentümer ein Antragsrecht auf Festsetzung eines von der gesetzlichen Grundregel (§ 32 Abs 1) oder einer einstimmigen Vereinbarung (§ 32 Abs 2) abweichenden Aufteilungsschlüssels (§ 32 Abs 5) und einer von der Liegenschaft abweichenden Abrechnungseinheit (§ 32 Abs 6) zu.
Die Änderung des gesetzlichen Aufteilungsschlüssels nach § 32 Abs 5 WEG ist von der Festsetzung einer neuen Abrechnungseinheit iSd § 32 Abs 6 WEG zu unterscheiden:
Bei der Änderung des gesetzlichen Aufteilungsschlüssels werden einzelne Aufwendungen für die Liegenschaft, für die erheblich unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten bestehen, nach einer vom gesetzlichen Schlüssel abweichenden Art verteilt. Es hat bei der Abrechnung für alle Miteigentümer der Liegenschaft (unter Angabe des jeweiligen Aufteilungsschlüssels für bestimmte Aufwendungen) zu bleiben. Demgegenüber führt die Festsetzung neuer Abrechnungseinheiten dazu, dass die Abrechnungseinheit Liegenschaft unterteilt wird und innerhalb der Liegenschaft für jede Einheit eigene Abrechnungen zu legen sind und jene Miteigentümer bestimmt werden, die die Aufwendungen für diese Abrechnungseinheit zu tragen haben. Dass innerhalb einer neuen Abrechnungseinheit wiederum ein abweichender Verteilungsschlüssel festgelegt werden kann, bedeutet nur die Klärung, nach welchen Gesichtspunkten dann die auf die neue Abrechnungseinheit entfallenden Aufwendungen verteilt werden.
Nach § 32 Abs 6 Satz 1 zweiter Fall WEG kann das Gericht auf Antrag eines Wohnungseigentümers eine von der Liegenschaft abweichende Abrechnungseinheit festsetzen, wenn auf der Liegenschaft eine gesondert abzurechnende Anlage, wie etwa eine Waschküche, ein Personenaufzug oder eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage, vorhanden ist.
Die Rsp des OGH versteht unter Anlagen iSd § 32 Abs 6 WEG solche technischen Einrichtungen, deren unterschiedliche Nutzungsmöglichkeit erkennbar ist, weshalb auch Gemeinschaftsgeräte wie Wasch- und Bügelmaschinen, Solarien und Schwimmbäder darunter fallen können. Gemeint sind ausschließlich Gemeinschaftseinrichtungen und jedenfalls nicht Wohnungseigentumsobjekte, die sich im alleinigen Nutzungs- und Verfügungsrecht eines Miteigentümers befinden.
Die Festlegung einer neuen Abrechnungseinheit setzt nach der höchstgerichtlichen Rsp voraus, dass gewichtige Gründe vorliegen, die eine Neufestsetzung nach billigem Ermessen wegen Ungleichbehandlung durch die Grundregel des § 32 Abs 1 WEG rechtfertigen. Entscheidend ist, ob aus Gründen der Kostenverteilungsgerechtigkeit vom Regelfall der Behandlung der Liegenschaft als Abrechnungseinheit abgewichen werden darf.
Die Antragsgegner sahen nur bestimmte Teile der Heizanlage, die der Heizversorgung des Schwimmbades der Antragstellerin dienen, als Anlage an, für die eine gesonderte Abrechnungseinheit iSd § 32 Abs 6 WEG geschaffen und als nächster Schritt iSd § 32 Abs 5 WEG aufgrund der unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeit ein abweichender Aufteilungsschlüssel innerhalb dieser Einheit festgesetzt werden sollte. Dabei nannten sie konkret den Teil der beiden separaten Leitungen, der vom Vordergebäude bis zum Keller des Hintergebäudes verläuft, die separate Wärmepumpe samt technischer Einrichtungen und den separaten Wärmemengenzähler.
Eine derartige Aufspaltung ist aber kein Anwendungsfall des § 32 Abs 6 WEG: Einzeln bezeichnete Teile einer Heizanlage sind keine Anlage, für die aus Gründen der Kostenverteilungsgerechtigkeit eine eigene Abrechnungseinheit festgesetzt werden kann. Ob dies für einen selbständigen Heizkreis, mit dem nur ein Wohnungseigentumsobjekt oder eine darin befindliche Einrichtung versorgt wird, gilt, ist angesichts des Inhalts des Antrags nicht weiter zu erörtern. Dieser erfasst eben nicht sämtliche technischen Einrichtungen, die ausschließlich der Versorgung des Schwimmbades mit Wärme dienen, sondern nur Teile. Auch in dritter Instanz beharren die Antragsgegner auf einer Splittung. In einem Regelungsstreit nach § 52 Abs 1 Z 9 WEG ist das Gericht insoweit an den Antrag gebunden, als es einen Verteilungsschlüssel nicht für andere Anlagen als für solche, auf die sich der Antrag erstreckt hatte, festsetzen darf. Die Festsetzung eines abweichenden Verteilungsschlüssels iSd § 32 Abs 5 WEG für alle Liegenschaftsaufwendungen, die mit der Erhaltung der Heizanlage für die gesamte Wohnhausanlage einschließlich des Schwimmbades der Antragstellerin verbunden sind, begehren die Antragsgegner weder im erstinstanzlichen Verfahren noch im Revisonsrekurs. Damit ist auf die Problematik einer allfälligen Überbeanspruchung der allgemeinen Heizungsanlage nicht einzugehen.
