OGH: § 26 MRG – zur Frage, ob die vom Hauptmieter getätigten Investionen zur Errichtung einer Wohnung beim Untermietzins zu berücksichtigen sind
Die vom Hauptmieter zur Schaffung von - hier in einem Dachgeschoß gelegenen - Bestandobjekte getätigten Investitionen sind bei der Bestimmung des vom Untermieter zulässigerweise zu entrichtenden Mietzinses gem § 26 Abs 1 MRG als Aufwendungen zur Verbesserung des Mietgegenstandes angemessen zu berücksichtigen, sofern sie, was in einem solchen Fall auch gar nicht strittig sein kann, für den Untermieter von objektivem Nutzen sind
§ 26 MRG
GZ 5 Ob 85/14g, 26.09.2014
Nicht strittig ist, dass der ursprünglich unausgebaut angemietete Dachboden der Kategorie D „unbrauchbar“ zuzuordnen ist, und sich die Zulässigkeit des Hauptmietzinses als Grundlage für die Ermittlung des Untermietzinses nach dieser Kategorie bestimmt. Streitpunkt ist einzig, ob die von der Antragsgegnerin (deren Rechtsvorgängerin) im Zuge des Dachbodenausbaus zum Zwecke der Neuschaffung des Unterbestandobjekts getätigten Aufwendungen bei der Bildung des Untermietzinses angemessen zu berücksichtigen sind. Die Antragstellerin macht dazu geltend, gem § 26 Abs 1 Satz 2 MRG seien Aufwendungen, die ausschließlich zur Brauchbarmachung des Mietobjekts - auch wenn sie für den Untermieter von objektivem Nutzen seien - unbeachtlich, zumal der Vermieter gem § 1096 ABGB verpflichtet sei, den Mietgegenstand auf eigene Kosten in brauchbarem Zustand zu übergeben und zu erhalten.
OGH: § 26 MRG bezweckt neben dem Schutz des Vermieters den des Untermieters und ist auf alle Verträge anzuwenden, durch die eine Person in den Genuss der Untermiete eines Bestandobjektes, die darauf gemachten Verbesserungen und die darin enthaltenen Einrichtungsgegenstände gelangt. Voraussetzung ist, dass die Aufwendungen zur Verbesserung für den Untermieter von objektivem Nutzen sind. Dabei kommt es nicht auf die konkrete Verwendung durch den Untermieter an. Maßgeblich ist, ob die konkreten Veränderungen zum Zeitpunkt des Abschlusses des Untermietvertrags für den konkreten Untermieter objektiv von Nutzen sein konnten.
Eine Verbesserungsarbeit bezweckt begrifflich, aus dem bestehenden Zustand einen besseren, vorteilhafteren, aus verschiedenen Gründen positiver bewerteten zu machen, selbst wenn der gegenwärtige Zustand nicht mangelhaft erscheint. Das Gesetz definiert in § 4 Abs 1 MRG den Begriff „nützliche Verbesserung“ und zählt dazu nach Abs 2 Z 5 die bautechnische Umgestaltung eines Mietgegenstands, insbesondere einer Mietwohnung der Ausstattungskategorie D oder C in eine Mietwohnung der Ausstattungskategorie C, B oder A. Auch für die durch das 3. WÄG geschaffene Rechtslage kann daher nicht zweifelhaft sein, dass Investitionen des Untervermieters zur Anhebung der Kategorien D oder C grundsätzlich als Aufwendungen zur Verbesserung bei der Ermittlung des nach § 26 Abs 1 MRG zulässigen Untermietzinses zu berücksichtigen sind.
Die Antragstellerin stellt in ihrem Rechtsmittel nicht in Abrede, dass die von der Antragsgegnerin bzw deren Rechtsvorgängerin getätigten Aufwendungen nach dem Zweck des Untermietvertrags von objektiven Nutzen iSd § 26 Abs 1 MRG sind. Ihrer Argumentation, diese hätten unberücksichtigt zu bleiben, weil sie der Brauchbarmachung des Unterbestandobjekts gedient hätten, liegt offensichtlich die Vorstellung zugrunde, dass die zur erstmaligen Schaffung (hier:) einer Wohnung in einem zu diesem Zweck angemieteten Dachboden vom Untervermieter getätigten Aufwendungen keine Verbesserung iSd § 26 MRG darstellten. Im Ergebnis strebt sie damit einen zulässigen Untermietzins in der Höhe von 150 % des Hauptmietzinses nach Kategorie D zuzüglich der Abgeltung für die Inventarbereitstellung an. Dazu beruft sich die Antragstellerin auf die Entscheidung 5 Ob 9/03i.
Nach § 1096 ABGB schuldet der Bestandgeber die Übergabe des Bestandstücks in brauchbarem Zustand. Die Brauchbarkeit der Bestandsache richtet sich nach dem Vertragszweck, sie muss eine Verwendung zulassen, wie sie gewöhnlich nach dem Vertragszweck erforderlich ist. Der Bestandgeber ist daher grundsätzlich verpflichtet, auf eigene Kosten diesen Zustand herzustellen, widrigenfalls er in Verzug kommt. Es kann aber vereinbart werden, dass der Bestandnehmer die Sache erst auf seine Kosten brauchbar machen soll.
Ausstattungseinrichtungen, die der Mieter im Endergebnis auf seine eigenen Kosten schafft, haben dann bei der für die Zulässigkeit der Mietzinsbildung maßgeblichen Zustandsbeurteilung des Bestandobjekts außer Betracht zu bleiben. Ein Objekt, das für Wohnzwecke weder baubehördlich gewidmet noch tatsächlich geeignet ist und nach dem Vertrag erst vom Mieter zu einer Wohnung umgebaut werden soll, ist daher in die Kategorie D einzuordnen. Anders verhält es sich aber in dem Fall, dass der Vermieter die Herstellung des vereinbarten Zustands auf seine Kosten übernimmt, sofern dieser innerhalb der vereinbarten bzw binnen angemessener Frist auch tatsächlich geschaffen wird. In einem solchen Fall bleibt für die Kategorieeinstufung der nach dem Vertrag tatsächlich geschaffene Zustand maßgebend.
Entscheidend ist daher der nach dem Inhalt des Vertrages vom Vermieter herzustellende und tatsächlich geschaffene Zustand der Wohnung.
Maßgebend für die Bestimmung des Untermietzinses ist die Kategorieeinstufung nach dem Hauptmietvertrag. Stellt also der Eigentümer den nach dem Hauptmietvertrag geschuldeten Zustand auf seine Kosten her, bildet dieser die Grundlage für die Ermittlung des Untermietzinses. Hingegen bleibt dem Untervermieter, der die Herstellung der Verbesserung auf seine eigenen Kosten schafft, als Ausgleich dafür, dass für die Ermittlung des zulässigen Untermietzinses die Kategorie des Hauptmietvertrags heranzuziehen ist, die Berücksichtigung dieser Kosten als Aufwendungen gem § 26 Abs 1 MRG. Daraus kann abgeleitet werden, dass der Untermieter nach den Intentionen des Gesetzes jedenfalls eine Gegenleistung schuldet, die den Zustand des Unterbestandobjekts bei Vertragsabschluss widerspiegelt, in dem sie sich entweder nach der vom Eigentümer geschaffenen höheren Kategorie bemisst, oder die vom Untervermieter getragenen Aufwendungen zur Kategorieanhebung angemessen berücksichtigt.
Die Rechtsvorgängerin der Antragsgegnerin hat ein Objekt der Kategorie D zu dem Zweck angemietet, es auf eigene Kosten auszubauen und damit „brauchbar“ zu machen, um die dadurch neu geschaffenen Bestandobjekte unterzuvermieten. Dabei kann nicht zweifelhaft sein, dass die mit der Brauchbarmachung verbundenen Aufwendungen zu einer Kategorieanhebung und damit zu einer Verbesserung geführt haben. Schon ausgehend von der Überlegung, dass der Untermieter jedenfalls eine Gegenleistung schuldet, die sich am Zustand des Unterbestandobjekts bei Vertragsabschluss orientieren soll, würde es daher einen unerträglichen Wertungswiderspruch begründen, wollte man einen Hauptmieter, der in einem Dachgeschoss Wohnungen mit dem Zweck neu errichtet, diese unterzuvermieten, bei der Ermittlung des nach § 26 MRG zulässigen Untermietzinses auf die „Urkategorie“ nach dem Hauptmietvertrag verweisen, ohne seine Investitionen als Aufwendungen zur Verbesserung zu berücksichtigen. Für einen solchen Fall kann die in der Entscheidung 5 Ob 9/03i mit Bezug auf ein zum Zeitpunkt des Abschlusses des Hauptmietvertrags bereits existentes Objekt getätigte Aussage, dass für die Brauchbarmachung des Bestandgegenstandes notwendige Investitionen nicht als Verbesserungen iSd § 26 MRG anzusehen seien, nicht aufrecht erhalten werden.
