OGH: Aktivlegitimation der Eigentümergemeinschaft iZm Erhaltungsarbeiten
Die Sanierung der Dippelbaumdecke war eine Erhaltungsarbeit an einem allgemeinen Teil des Hauses, daher eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung (§ 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002), die der Verwalter mangels entgegenstehender Weisungen der Mehrheit der Wohnungseigentümer - auch ohne vorhergehenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft - und unabhängig davon, unter welchen spezifischen Umständen sich der Sanierungsbedarf zeigte, in eigener Verantwortung zu führen hat; daraus resultierende, der Eigentümergemeinschaft erwachsende Aufwendungen haben letztlich die Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen (§ 32 Abs 1 WEG 2002)
§ 28 WEG, § 3 MRG, § 18 WEG, § 20 WEG
GZ 5 Ob 174/13v, 30.06.2014
Die Beklagte bestreitet die Aktivlegitimation der Eigentümergemeinschaft mit der Behauptung, es habe nicht diese, sondern der Mehrheitseigentümer die Erhaltungsarbeiten und damit eine fremde Schuld bezahlt. An eine Einlösungserklärung (§ 1422 ABGB) seien keine hohen Ansprüche zu stellen. Die Rückgriffsansprüche gegenüber der Beklagten als der materiell verpflichteten Miteigentümerin seien auf den Mehrheitseigentümer übergegangen.
OGH: Die Behauptung einer (schlüssigen) Einlösungserklärung geht nicht vom festgestellten Sachverhalt aus, nach dem eine Kreditaufnahme der Klägerin erfolgte. Eine solche Maßnahme ist im Außenverhältnis durch die Verwaltervollmacht gedeckt (§ 20 Abs 1 Satz 2 1. HS WEG 2002). Auf eine das Innenverhältnis betreffende Beschlussfassung kommt es in diesem Zusammenhang nicht an.
Die Sanierung der Dippelbaumdecke - (nur) in dem vom Berufungsgericht angenommenen Umfang - war eine Erhaltungsarbeit an einem allgemeinen Teil des Hauses, daher eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung (§ 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002), die der Verwalter mangels entgegenstehender Weisungen der Mehrheit der Wohnungseigentümer - auch ohne vorhergehenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft - und unabhängig davon, unter welchen spezifischen Umständen sich der Sanierungsbedarf zeigte, in eigener Verantwortung zu führen hat. Daraus resultierende, der Eigentümergemeinschaft erwachsende Aufwendungen haben letztlich die Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen (§ 32 Abs 1 WEG 2002). Diesen Grundsätzen entspricht die Entscheidung des Berufungsgerichts.
Auch die Sanierung des Daches war eine Erhaltungsarbeit an einem allgemeinen Teil des Hauses. Die Behauptung der Beklagten, dass es insoweit an einem Sanierungsbedarf gefehlt habe und die Dacherneuerung nur infolge Umgestaltung des Dachbodens zu einer Dachgeschosswohnung durch den Mehrheitseigentümer erforderlich gewesen wäre, widerspricht den gegenteiligen Feststellungen des Erstgerichts.
Das Berufungsgericht hat einen Teil der von der Beklagten iZm der Sanierung des Objekts Top 2 erhobenen Gegenforderung als zu Recht bestehend erkannt. Soweit die Beklagte in der Revision weitere angebliche Sanierungsmaßnahmen als Gegenforderung anspricht, hat diese das Berufungsgericht deshalb für nicht berechtigt erachtet, weil es aufgrund des - detailliert beschriebenen - wechselseitigen Prozessvorbringens beider Parteien als von der Beklagten zugestanden ansah, dass es sich bei diesen „Arbeiten, soweit sie nicht ausschließlich der Mauertrockenlegung dienten, um mit der Umwidmung des Objekts in ein Büro verbundene Baumaßnahmen handelte, zu deren Kostentragung sich die Beklagte (verpflichtet hatte)“ (Berufungsurteil S 49).
Die von der Beklagten reklamierten Kosten für das gegen den Mehrheitseigentümer gerichtete Beweissicherungsverfahren und für von ihr eingeholte Gutachten sind nach dem eigenen Prozessstandpunkt der Beklagten durch das Verhalten des Mehrheitseigentümers ausgelöst worden. Warum dann diese Kosten die hier klagende Eigentümergemeinschaft ersetzen soll, vermag die Beklagte nicht schlüssig zu begründen.
Nach Ansicht der Beklagten stehe ihr für das Objekt Top 2 Mietzinsentgang zu, weil der Mehrheitseigentümer notwendige Arbeiten, die ihm seit Jahren bekannt gewesen seien, nämlich die Errichtung der Fundamentplatte, nicht umgesetzt habe und sich dabei hinter der (klagenden) Eigentümergemeinschaft verschanze.
Mit dieser Argumentation geht die Beklagte nicht von Feststellungen des Erstgerichts aus. Nach diesen wurden nämlich die von der Klägerin im Objekt Top 2 begonnenen Sanierungsarbeiten deshalb nicht zum Abschluss gebracht, weil die Behörde einen Baustopp betreffend den Dachgeschossausbau verfügte und nicht abschließend geklärt war, ob dafür Fundamentplatten herzustellen waren, die dann auch im Objekt Top 2 notwendig gewesen wären. Außerdem waren keine ausreichenden finanziellen Mittel zum Abschluss der Sanierungsarbeiten in Top 2 vorhanden, weil sich die Beklagte weigerte, den auf sie entfallenden Anteil betreffend die beschlossene Sanierung der Fassade zu leisten. Die Revision ist in diesem Punkt nicht gesetzmäßig ausgeführt.
