OGH: Mietzinsüberprüfungsverfahren (§ 37 Abs 1 Z 8 MRG) – Passivlegitimation des Eigentümers oder Fruchtnießers?
Ein Antrag nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG ist gegen denjenigen zu richten, der zur Zeit der geltend gemachten Mietzinsperiode Vermieter war; darauf, ob die Mietzinszahlungen an den Fruchtnießer weitergeleitet wurden oder nicht, kommt es nicht an
§ 37 MRG, §§ 472 ff ABGB, § 509 ABGB, § 511 ABGB
GZ 5 Ob 193/12m, 23.10.2012
Die Antragsgegnerin ist Wohnungseigentümerin des verfahrensgegenständlichen Bestandobjekts, an dem grundbücherlich das Fruchtgenussrecht ihres Vaters einverleibt ist. Sie hat mit der Antragstellerin ohne Hinweis auf ein Vertretungsverhältnis im eigenen Namen einen Hauptmietvertrag abgeschlossen, die Zahlung auf das Konto der Hausverwaltung vereinbart und schließlich eine einvernehmliche Beendigung des Bestandverhältnisses mit der Antragstellerin herbeigeführt. Mit ihrem Vater war jedoch (intern) besprochen, dass die Wohnung vermietet werden und ihm die Mieterträge zugute kommen sollten, was auch so gehandhabt wurde.
Im Mietzinsüberprüfungsverfahren wendet die Antragsgegnerin ihre fehlende Passivlegitimation mit dem Hinweis auf das Bestehen des Fruchtgenussrechts ein.
OGH: Richtig ist, dass dann, wenn ein Fruchtgenussrecht vereinbart ist, nur der Fruchtgenussberechtigte alle Nutzungs- und Verwaltungsbefugnisse und damit auch das Recht zur Vermietung und Verpachtung der Sache hat. Dem Eigentümer bleiben nur jene Befugnisse, deren Ausübung das Recht des Fruchtnießers nicht beeinträchtigen. Durch Einverleibung ins Grundbuch wird der Fruchtgenuss verdinglicht.
Auf die schuldrechtliche Wirksamkeit eines vom Eigentümer trotz eines bestehenden Fruchtgenussrechts abgeschlossenen Vertrags hat das aber keine Auswirkung. In LuRsp steht die Rechtswirksamkeit eines vom Nichteigentümer abgeschlossenen Bestandvertrags im Verhältnis zwischen ihm und dem Bestandgeber außer Zweifel.
Nach stRsp ist ein Antrag nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG gegen denjenigen zu richten, der zur Zeit der geltend gemachten Mietzinsperiode Vermieter war und die beanstandeten Vorschreibungen vorgenommen hat. Darauf, ob die Mietzinszahlungen an den Fruchtnießer weitergeleitet wurden oder nicht, kommt es nicht an.
In Einklang mit der dargestellten Rsp haben daher die Vorinstanzen die Passivlegitimation der Antragsgegnerin bejaht.
Soweit der außerordentliche Revisionsrekurs auf die Entscheidung 5 Ob 90/01y Bezug nimmt, ist diese nicht einschlägig. In dieser Entscheidung ging es um die Begründung eines Fruchtgenussrechts nach Abschluss eines Mietvertrags und damit um einen Eintritt des Fruchtnießers als Vermieter in ein bestehendes Vertragsverhältnis.
