OGH: Abschluss von Bestandverträgen durch Miteigentümer – Auftrag bestimmte Erhaltungsarbeiten durchzuführen (§ 3 MRG, § 6 MRG)
Weil die aus einem Mietverhältnis erfließenden Rechte und Pflichten immer nur einheitlich gegenüber allen Vertragsparteien festgestellt bzw zum Gegenstand eines Leistungsbefehls gemacht werden können, bilden die Vermieter eine einheitliche Streitpartei
§§ 825 ff ABGB, §§ 1090 ff ABGB, § 3 MRG, § 6 MRG, § 14 ZPO
GZ 5 Ob 200/10p, 29.03.2011
OGH: Der zum Alleingebrauch bestimmter Räumlichkeiten der gemeinschaftlichen Liegenschaft berechtigte Miteigentümer ist zum Abschluss eines Bestandvertrags allein legitimiert, begründet jedoch durch Vermietung des ihm zugewiesenen Objekts ein Mietverhältnis mit allen Miteigentümern. Die Erträgnisse daraus darf der Miteigentümer dennoch allein vereinnahmen.
Die Durchsetzung seiner mietvertraglichen Rechte steht einem Mieter gegenüber allen Miteigentümern zu. Sämtliche Mit- und Wohnungseigentümer einer Liegenschaft sind an einen Auftrag zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten als vollstreckbaren Exekutionstitel nach § 6 Abs 2 MRG gebunden. Dem Mieter stehen diesfalls alle Miteigentümer als Träger der ihm gegenüber zu erfüllenden Pflichten gegenüber. Er muss sich deshalb auch an alle Miteigentümer halten.
Die aus einem Mietverhältnis erfließenden Rechte und Pflichten können grundsätzlich nur einheitlich zum Gegenstand eines Leistungsbefehls gemacht werden, was im Besonderen für die das gesamte Mietverhältnis erfassende rechtsgestaltende Wirkung eines Auftrags nach den §§ 3, 6 MRG gilt. Vom Antragsrecht eines Mieters auf Durchführung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten betreffend allgemeine Teile der Liegenschaft ist das gesamte Gebäude betroffen, was sich schon aus der Verschränkung der Bestimmungen des § 6 MRG mit § 18 MRG ergibt.
Im Besonderen gilt das für die Durchsetzung von Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses. Solche können schon begrifflich nicht gegen einzelne Miteigentümer durchgesetzt werden, weil insofern eine mangelnde Verfügungs- und Entscheidungsfähigkeit des einzelnen Miteigentümers zu beachten ist.
Weil die aus einem Mietverhältnis erfließenden Rechte und Pflichten immer nur einheitlich gegenüber allen Vertragsparteien festgestellt bzw zum Gegenstand eines Leistungsbefehls gemacht werden können, bilden die Vermieter eine einheitliche Streitpartei. Weil ein einzelner Miteigentümer ohne Zustimmung der übrigen Erhaltungspflichten an allgemeinen Teilen der Liegenschaft nicht bewirken kann, kann ohne Zusammenwirken aller Mit- und Wohnungseigentümer die geschuldete Leistung nicht erbracht werden, weshalb die Leistungserbringung auch bloß von allen gemeinsam verlangt werden kann.
Es wurde auch schon ausgesprochen, dass die Frage, wem Mietzinserträgnisse zufließen, für die Erhaltungspflicht des Vermieters nach dem MRG rechtlich bedeutungslos ist.
